近期，我司在办理多笔抵债资产（司法拍卖、法院裁定）过户的过程中，发现对房地产受让方（买方或债权人）的利益保护不足。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例》规定，纳税人到土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续时，应提供土地增值税、契税等完税（或减免税）凭证。未提供完税（或减免税）凭证的，土地管理部门和房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。根据上述行政法规，国家税务总局等部门出台了一系列关于实施房地产税收一体化管理的制度规定，逐步形成了目前房地产权属变更“先税后证”的管理模式。“先税后证”制度，有利于税源监控，确保纳税义务人依法纳税，对房地产权属转移环节的税收管理起到了积极作用，尤其为加强个人房地产交易税收管理提供了有效的控管手段，进而维护国家的税收权益。但是，严格的审核把关机制也对法院判决、裁定房地产过户等特殊交易行为产生了一定程度的制约和影响。比如，我司近期办理某纺织企业的抵债厂房、土地过户事宜时，困难重重。

2017年年初，我司收到法院出具的关于以资抵债的执行裁定书。因地方登记机关办理相关业务较少，业务不熟悉，前期不配合办理资产过户。后经过多方沟通、补充各项资料，于近期核定清楚买方（我司）、卖方（某公司）各需缴纳税费。其中买方需缴纳契税、印花税等占抵债金额的比例约5%，而卖方需缴纳土地增值税、增值税及附加等占比约10%，卖方需补缴往年房产税、城镇土地使用税及罚息等占比约5%。事实上，通过司法拍卖或抵债获得的资产，其卖方绝大多数已破产或失联，无力缴纳卖方应交税费。受现行政策规定制约，在涉诉案件的资产过户过程中，默认为买卖双方各自应缴纳的税费均由买方承担，买方再依法向卖方追偿。上述过户事宜中，我司如需完税并在登记机关办证，需合计缴纳税费占比近20%。其中我司代某公司缴纳的税费，可依法向其追偿。但该公司及相应责任人已破产且前期尚欠我司债务，实质上无法追偿。所以，我司近期与主管税务机关、上级税务机关、登记机关多次沟通，尝试寻找解决问题的新途径，包括我司依法缴纳买方税费，主管税务机关依法向卖方征缴卖方税，登记机关办理产权证（提供买方完税证明后）。

笔者认为，对于法院判决、裁定资产过户行为中，有关部门不能因为卖方税款难以及时征缴入库，通过限制买方确权的权利，导致产生买方无法办理过户，这种做法变相损害了买方的权益。也就是说，无论卖方是否履行了纳税义务，买方只要履行了自身的纳税义务，不存在任何过错（主观故意或过失），有关部门应执行法院的判决、裁定，为买方办理房地产权属变更事项。

具体而言，主管税务机关应当对卖方采取税收保全、强制执行等措施追征税款，同时登记部门出具已纳入税收管理的证明材料，同意为买方办理房地产权属变更手续。在采取税收保全、强制执行等措施无效后，将卖方欠缴税款纳入欠税管理，进一步对欠税人采取措施，如向有关部门去函限制其法定代表人出境和高消费，将其欠税情况向社会曝光，列入“黑名单”等，持续加大税款追征力度。