国家政策为鼓励民众购买司法拍卖房产并有效缓解“执行难”问题，司法拍卖房产限购条件较少或不限购。同时，司法拍卖房产起拍价格普遍低于市场价，因此受到越来越多意向买家的追捧。笔者简要介绍意向竞买人在决定参与竞买的注意事项。

意向竞买人需详细阅读拍卖网站上的竞买公告、竞买须知、标的物介绍，司法拍卖房产以现状进行拍卖，一旦竞买人参与出价，司法机关视同对所拍房产的现在完全了解。最终成交并在过户、移交房产过程中，竞买人悔约将承担违约责任。

司法拍卖房产的竞买须知大同小异，几乎均标注有“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房屋和土地的实际面积以过户时登记机关确定的为准。拍卖人对房屋和土地面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。标的物如有原有户口难以迁出情况，竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；所产生的相关费用由买受人承担。”“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”“本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物过户时所发生的全部费用和税费。办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用（含原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等）及可能涉及的二次过户费用，上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担。”“自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用。”

简而言之，司法拍卖房产过户过程中的所有税、费均由最终买受人承担。水电费方面，买受人在确认成交后，一般来说可以与物业公司协商补缴金额，数额相对不会太大。税收方面，需要足额缴纳，如若拍卖房产的原产权人为个人，过户产生的税费与市场交易的税费差别不大，视原产权人购房年限而定，一般来说在司法成交金额的10%以内。如若，原产权人为公司需补交房产税、城镇土地使用税后，才进入交易流程。交易税费需代原产权人缴纳增值税、土地增值税、契税、所得税等，同时可能需出具《重置成本评估报告》和重新测绘等，加上买受人需缴纳的契税、印花税等，最终需支付的税费视原产权人原购买金额而定，一般来说在司法成交金额的20%左右。因此，笔者建议竞买人在参与竞买前充分考虑可能缴纳的税、费，以免最终支付的金额与心理预期购买价不符。

关于司法买卖网站上的标的物介绍，笔者认为竞买人在需关注钥匙被谁保管、是否租赁、是否空置等。已出租，租期为多久，因为买卖不破租赁，承租人有权在租赁期限内继续承租。如若未缴租金，后期租金由最终买受人收取。如若已向他人缴租金，最终买受人自行向他人追缴。同时，房屋被他人（非承租人）占有，最终买受人自行清场。虽买受人拥有所有权，有权要求占有人退房，但实际运作过程中困难较大。因此，笔者建议竞买人在决定竞买前必须查看现场，最好选择可随时看房、钥匙被法院或申请执行人保管的房产。

法律事务部-蔺学鑫