担保工作中，抵押物对于担保业的安全提高了重要保障，作为非专业的房地产评估是担保工作的重要内容，结合日常工作需要，就较为常见的抵押房产做一个简要的分析，探讨符合担保业务实务工作的抵押物分析思路。

作为“非专业房地产评估”人士，我们该从哪些方面对抵押房产去做初步的评估与判断呢？

一、房产分类

1、房产可以从土地使用权类型进行划分，可分为“出让土地”上的房产和“划拨土地”上的房产，“划拨土地”上的房地产暂不作为我们可接纳的“抵押物”；

2、房产也可以从规划用诶类型进行划分，可以划分为住宅、别墅、商业、公寓、旅游地产、厂房、仓储等等，根据国家相关规范，房产种类比较多，以上列举的只是我们实务工作中常见的类型；

3、按照房产土地使用年限划分，可以划分为70年产权、40年产权、50年产权等等；

我们公司实务工作中，经常遇到以上的房产类型，并做了一个简单划分，实际上国家规范对于房产类型的划分种类繁多并且细致，为了简便且有效的开展工作，和我们的实务工作相关不大的分类今天并没有讨论。

二、资料收集

对于以上可接纳的抵押物。日常工作中要注意收集以下资料：

1、《房地产权证》或《不动产登记证明》；2、《房地产购置合同》或《房地产转让合同》； 3、《房屋购置税费发票、收据》； 4、《房屋租赁合同》；

以上资料可要求客户先行提供作为参考，“权证”是“抵押物”的权属依据，也是入件抵押的对象，详细记录了“抵押对象”的权利人、坐落、建筑面积、楼层、结构、土地分摊面积、土地使用权类型、土地使用权到期日期等重要要素，可通过以上内容核实确定“抵押物”的真实性、合法性、唯一性；“合同”对于新购置、近期发生转让的“抵押物”具有一定参考价值；由相关政府部门出具的“发票、收据”等票据，是对“合同”真实性的印证性资料；“租赁合同”是租赁关系的凭据，内容涉及租金水平、租金增幅、租赁范围、面积合计、租赁期限、租赁甲方、乙方联系方式等信息，可以通过租金水平推测房地产的市场价值；并且在抵押权设立之前存在的租赁关系，租赁关系不受抵押权的影响，因此会影响抵押价值，需要特别注意；并且在实现抵押权时有可能遇到虚假租赁合同，会造成严重影响抵押权的困难。

三、抵押物调查

1、房地产价值的调查：（1）市场交易量较大、信息充分的情况下，通过走访销售部、二手房中介机构、已购房地产的产权人调查、网络数据查询等方式验证价值判断。在市场交易信息充分的情况下，可以遵从“市场比较替代”原则进行推断：同一小区、相同户型、不同楼层、相同朝向等因素决定了他们的市场价值会具有一定的相似性。

（2）市场交易量少、信息不充分的情况下，通过了解租金水平的高低、房地产取得成本的高低，甚至通过了解房地产建造成本来判定其市场价值。在市场交易信息不充分的情况下，也可以通过“收益还原”、“成本累加”甚至“假设开发”的估价方法，推测“抵押物”的市场价值。例如：出租中的办公用房必然有一个租金水平，市场对于租金水平也是有调节作用的，租金信息的了解，有利于对办公用房的市场价值判断；对于购置的办公用房，最初的购买价格仍然可以提供参考。

2、抵押物现状调查：（1）抵押物目前的使用状况，是出租还是由他人借用。如果出租，出租关系是否真实并符合常理，也就是说，如果出租关系是抵押人为了逃避抵押责任，与他人虚构租赁，目的是为了给抵押权的实现造成不便，这种情况出现，该抵押物价值大打折扣，我公司不应该接受此抵押物，如果是正常的租赁关系需要依据公司规定完善相关方的承诺；如果是抵押人亲戚、朋友等借用，需要注意是否属实，符合常理正常的借用并不会给抵押权人造成较大的不便，需要依据公司规定，完善相关方出具相关承诺。（2）特别注意抵押物目前是否由其他债权人控制，或者其他债权人聘请的催收人员控制。依据实务工作的经验，在抵押物实地调查过程中，抵押物状态明显不符合正常使用时的情况，就要提起警惕，着重观察抵押物占用人员言谈，观察室内物品摆列是否符合正常使用的状态，在实际沟通中询问其生活。工作情况，综合判断其使用是否属于租赁或者借用，如果明显判断不属于正常的租赁或者借用，就应暂停接受此抵押物，直至有充分的理由相信抵押物的状态不会影响抵押权的实现。

抵押物作为最后的保障，是担保项目的最后防线，在每次抵押物分析时，只有适合的分析方法，才能较为准确的判断抵押物价值情况，才能为担保业务的安全提供必要的保证。

 担保业务部-郑则国