一、法拍房业务背景介绍

自2016年5月30日《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》出台后2017年1月1日起各家法院相继与淘宝、京东等平台展开合作，集中向社会公开以拍卖形式处置资产。各个银行由于无阶段性担保方案导致流失大量有阶段性担保需求的客户，故银行希望引入担保公司，为法拍房购房者向法院支付拍卖价款的贷款提供担保，以增加贷款客户，扩大法拍房贷款业务市场份额。

基于司法部门关于法拍房的政策支持，各大银行在法拍房贷款业务领域跃跃欲试。对于按揭贷款买房的购房者，在向法院支付10%的保证金之后（中拍后可转为购房款），银行取评估价的70%和拍卖成交价的70%较低值发放按揭贷款（首套房），剩余资金由购房者支付，法院收到全款后向房管局出具协助执行通知书和法院裁决书，购房者可凭成交确认书、法院裁决书、协助执行通知书到房管局办理房产过户，完成过户之后把房产抵押给银行。由于在此过程中银行是先发放贷款后办理抵押登记，在发放按揭贷款到办理抵押登记这段期间属于信用贷款而没有相应的抵押担保，如果在此信用期间有担保公司可以为购房者提供阶段性担保，将解决银行由于无阶段性担保方案导致流失大量有阶段性担保需求的客户的问题。

二、法拍房定义

顾名思义，法拍房就是“法院拍卖房产”的简称，当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金清偿债务。而在此过程中被拍卖的房子就是所谓“法拍房”。法拍房主要源自银行断供、民间借贷等，具体来源可分为因欠款无力偿还的房产、查封官员的房产、刑事案件判决没收的房产，总之：几乎所有的法拍房都是原产权人房产被强制执行拍卖的结果（特殊情况——无主房产。也就是无人认领的房产，但现实生活中几乎很少发生。）。

三、法拍房市场现状

    随着法院执行力度越来越强，越来越透明化，法拍房已经从一个小众市场逐渐走向大众视野。而且，从司法拍卖网站上能够查询到相关欠款、是否有人居住、是否有租约、相关税费等信息，购房信息更加透明，购房信息更加对称。

四、法拍房的四大优点

1、远低于市场价

价格优惠是法拍房的最吸引人的地方，一般来讲，法拍房的起拍价是同小区房源价格的6-8折，最终的成交价格也低于市场价15%-45%。而且，法拍房每流拍一次价格就在原有价格的基础之上打七到八折，一共可以拍卖三次；但是实际执行中一般在二次流拍时就会进行“变卖”。所以，在民间拍卖获得法拍房的行为又被称为“捡漏”。

2、不限购

   随着打击炒房力度的不断加大，许多地区对买房人进行了限购。而大部分法拍房是不受限购政策影响的。通过正常的法拍房流程，可以完美规避限购政策的影响，这也是法拍房的一大亮点。目前来看，除北京限购以外，上海、成都、南京、天津等热门城市均不受限购政策影响。

3、竞拍压力小

由于市场上许多人对法拍房了解不多，也存在某些误解，所以法拍房的竞拍者并不多，竞拍者往往能够以较低的价格成交。对于真正打算购买法拍房的人来讲，越少人知道就意味着越能以较低的价格成交。因此，“无人问津”反而是一种利好。

4、可贷款买房的法拍房越来越多

随着业务的不断完善，法拍房也经历了只能全款支付到可以按揭买房的历程，并且，可贷款的法拍房逐渐增多，目前，工行、建行、中行、兴业银行等均推出了补按揭业务，竞拍者需要提交贷款预审，银行批贷后正常竞拍，得标后竞拍者只需付首付，再以银行贷款支付尾款，之后则按期偿还按揭款。

五、法拍房的风险及应对方案

1、大额税费

法拍房也是要纳税的，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果该房屋的上次交易属于“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。以成都为例，在房产过户过程存在以下税费：①契税，税率3%，以家庭为单位在全国范围内2套房以内可减税（自建房除外）。②增值税，税率5.6%，住宅满两年免征，非住宅差额征收。③印花税，税率买卖双方各万分之五，住宅无印花税。④个人所得税,个人所得税分为核定征收和差额征收，核定征收税率3%（拍卖），1%（其他）；差额征收税率20%，继承、赠予取得的房产按差额征收。⑤土地增值税，住宅无土地增值税，非住宅核定征收税率8%，差额征收税率30%-60%。

应对方案：在司法拍卖网站上会显示各地的交易税费情况及具体是卖房者承担还是买房者承担，对于税费情况不管是购房者还是担保人都必须做到心中有数。

2、房产无法过户风险

现实操作过程中，往往会出现房产存在顺位抵押、法院轮候查封、办不到国土证或土地证没有分割、无法合证等原因而导致房产无法过户，这将大大延长我公司的担保期限。

应对方案：出具保函之前，到房管局提取房屋信息摘要，确认房产抵押或查封状态。

3、违约风险

在购房者向法院支付购房款，并将房产过户到自己名下，可能会出现不配合我公司办理将房产抵押给银行的登记。

应对方案：在出具保函之前，与购房者办理授权公证，授权我公司人员全权办理房产过户、过户后的抵押登记。

4、无法入住

  无法入住原因可能是因为该拍卖房产是原房主的唯一住房并仍然居住，一般来讲法院是不会对原户主采取强制搬离措施；也可能是该房产存在租约，由于买卖不破租赁，所以只能和租户协商解决。

应对方案：在浏览法拍房公告时，尤其是要注意对抵押物使用状态的描述，是否有居住人在某个时间段搬离抵押物的内容，且在出具用款通知书前须由我公司人员现场查看抵押物使用状态、租赁合同、租金支付凭证、水电气费缴费单据。对于非唯一住房，必须提供其他房产的产权证明。

5、其他欠款

原房东拖欠的维修费、物业费、水电气费、宽带费等各种欠费，均由买受人承担，碰上恶意拖欠多年的，还要支付违约金。

应对方案：与买受人一起现场核实欠费情况。

六、法拍房担保业务注意事项

1、“三不碰”

①涉及刑事案件的法拍房不碰

②存在长期租约的法拍房不碰

③原房主仅有一套住房且仍在居住的法拍房不碰

2、“三弄清”

①提供担保前应弄清该法拍房相关交易税费金额

②提供担保签应弄清该法拍房是否存在大额欠费

③提供担保签应弄清该法拍房是否存在多次抵押、是否存在债务纠纷，是否存在轮候查封。

 

业务发展部--罗殊恒